Ohne Eigenkapital kein Immobilienerwerb?
Ohne Eigenkapital ist kein Hauskauf möglich, heißt es oft. Es stimmt zwar, dass Eigenkapital bei Banken gern gesehen ist, da dadurch das Risiko sinkt und günstigere Konditionen mit weniger Zinsen möglich sind. Aber wer kein Eigenkapital aufbringen kann oder möchte, kann den Traum von den eigenen vier Wänden unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem wahr machen – schließlich gibt es verschiedene Möglichkeiten einer Vollfinanzierung.
Gebot 1: Überzeuge mit Bonität!
Klar, wer kein Eigenkapital einbringen kann, muss der Bank glaubhaft machen, dass er seine Verpflichtungen langfristig erfüllen kann. Das geht mit einem gut dotierten Job, einem Beamtenstatus oder der Aussicht auf ein üppiges Erbe. Wie bei jedem Bankgeschäft wird natürlich auch hier die Bonität des Kreditnehmers genau durchleuchtet. Wer einen soliden Schufa-Score vorweisen kann, hat meist die wichtigste Zugangshürde bereits überwunden.
Gebot 2: Zahle die Nebenkosten!
Die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigerst du, wenn du zumindest die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche bezahlst. Die können je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen und kommen auf den Kaufpreis oben drauf. Da diese Kosten aber nicht direkt in das Haus fließen, steht ihnen kein in Beton gegossener Gegenwert gegenüber. Soll die Bank diese Kosten aber mitfinanzieren, steigt das Risiko für sie. Gleichwohl gibt es Banken, die eine solche “110-Prozent-Finanzierung” übernehmen.
Gebot 3: Lage, Lage, Lage!
Eine gute Lage war immer schon das Top-Kriterium für eine Immobilie. Kannst du diese vorweisen und kaufst keine ranzige Rumpelbude, sondern eine gepflegte Immobilie bzw. baust sie neu, ist das ein wichtiges Argument für die Bank. Potenziell steigende Werte in guter Lage sind eine wichtige Sicherheit, die deine Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern.
Gebot 4: Versichere dich!
Wer ohne Eigenkapital baut, benötigt eine längere Zeit, zahlt mehr Zinsen und steigert sein Risiko, in bestimmten Lebenssituationen (z.B. Arbeitslosigkeit oder Tod des Partners) die Kredite nicht mehr bedienen zu können. Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsschutz kosten zwar auch Geld, reduzieren aber das Risiko gewaltig, in die Zwangsversteigerung zu rutschen.
Gebot 5: Mobilisiere deine stillen Reserven!
Wenn du gebundenes Kapital hast, kann es deine Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital steigern. Du willst diese Reserven vielleicht jetzt nicht antasten, im Notfall werden sie dir aber gute Dienste leisten. Zum Beispiel: Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, Aktien, Fonds oder gar vermietete Immobilien.
Gebot 6: Lass die Muskeln spielen!
Wenn du ein geschickter Handwerker bist (und ebenso versierte Freunde oder Familienmitglieder hast), kannst du Teile der Arbeiten am eigenen Haus selbst erledigen, und zum Beispiel bei einem Ausbauhaus viel Geld sparen. Einige Banken werten diese “Muskelhypothek” als Eigenkapital. Hattest du nicht gedacht, du besitzt gar kein Eigenkapital? Schöne Überraschung!